Кризис и падение курса рубля заставил россиян искать наиболее подходящие им способы сохранения сбережений.
Традиционно наиболее привлекательной для россиян в кризис является покупка такого инвестактива, как недвижимость. Как заявил руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев, ослабление рубля и в целом нестабильная ситуация в стране всегда приводит к росту спроса на недвижимость, у большинства россиян она ассоциируется с наиболее надежным инструментом сохранения и приумножения инвестиций.
Падение рубля и страх перед будущим экономики вызвали всплеск интереса частных инвесторов к покупке жилья в России в целом, сообщает ТАСС. Доля таких покупателей в общем объеме сделок увеличилась в 2-2,5 раза с начала 2020 год. «Доля тех, кто приобретает недвижимость с целью инвестиций, по нашим оценкам, сначала года выросла в 2,5 раза, осенью следует ожидать дальнейший рост», — сказал он. Доля инвестиционных сделок на рынке жилья сейчас составляет 20%, в сравнении с 10% в начале 2020 года, отметила в ходе опроса агентства управляющий партнер риелторской компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Активность инвесторов стимулируют, с одной стороны неопределенность в экономике на фоне пандемии и скачок курса доллара, с другой — льготная ипотека под 6,5% годовых и снижение ставок по банковским депозитам с параллельным введением налога на доходы от вкладов. Как отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, сейчас каждая седьмая сделка на вторичном рынке проходит с целью консервации покупателями своих накоплений. «Люди, которые опасаются возможного экономического коллапса, скорее, приобретут ликвидную жилплощадь, которую можно сдавать в аренду (условно говоря, однокомнатную квартиру в Южном Бутово), чем положат свои средства на банковский депозит», — считает он.
Недвижимость можно считать хорошей инвестицией, если есть уверенность в будущем спросе и стабильном уровне затрат по содержанию такой недвижимости, полагает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев. Спрос на аренду жилья в городах-миллионниках стабильно рос в последнее время, но сейчас, после волны пандемии и перевода многих сотрудников на удаленную работу, он снижается. Например, в летние месяцы в Москве объем предложения по аренде жилья увеличился на 20%, в некоторых районах столицы – на 25%. При этом цены снизились еще во время режима самоизоляции, весной, а потом в прежние рамки не вернулись. Сдавать квартиру и зарабатывать на этом становится сложнее: многие иногородние после отмены карантина не вернулись в города проживания, а остались на удаленном режиме работы. Предложение сильно превышает спрос, причем это касается жилья в разных ценовых категориях – от элитного уровня до эконом-класса, не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в регионах.
Также при покупке жилья в качестве будущей инвестиции (если сдавать квартиру в аренду) нужно учитывать рост стоимости услуг ЖКХ, возможное увеличение налоговых платежей, необходимость работать в правовом поле (оформлять ИП) и также платить налоги с получаемой прибыли. Может получиться так, считает эксперт, что купленная сейчас на фоне ажиотажа и низких кредитных ставок квартира в будущем будет приносить доход меньше, чем планируется, или вовсе станет определенным бременем. Лучшей инвестицией в текущей ситуации становится приобретение жилья для решения собственного квартирного вопроса, так как и ипотечные ставки находятся на низком уровне, и цены относительно стабильны.
Всплеск покупок недвижимости отмечен с начала июня практически во всех регионах страны, причиной чему стала программа льготной ипотеки под 6,5%, а также тренд на общее снижение кредитных ставок, признает Деев. Однако выделить инвестиционный спрос и покупки жилья для собственных нужд достаточно сложно. Также россияне воспользовались летним периодом для реализации отложенного спроса (весной количество просмотров и покупок жилья сильно сократился).
Недвижимость традиционно у россиян считается средством сбережения накоплений, констатирует ведущий аналитик Forex Optimum Иван Капустянский. Отчасти это оправдано, полагает он, потому что недвижимость в долгосрочной перспективе растёт примерно со скоростью инфляции РФ, кроме того, если недвижимость сдаётся в аренду, то арендные платежи тоже можно повышать вслед за инфляцией. Однако если посмотреть с позиции, твёрдых валют, например, доллара или евро, то в среднем доходы от вложений в российскую недвижимость оказываются ниже чем от вложений в аналогичную зарубежную недвижимость. Это происходит из-за девальвации рубля, а также из-за неплатежеспособного спроса.
Недвижимость останется главным способом сбережения активов в ближайшем будущем точно, уверен эксперт. Это связно с недоверием людей к другим финансовым инструментам, а также с ростом доступности покупки квартир. Так Банк России снизил процентную ставку до рекордного значения 4,25% и судя по риторике намерен дальше это делать. Помимо этого, государство стимулирует граждан брать ипотеку, вводя субсидии. Например, ипотечная программа 6,5%, которая была призвана поддержать рынок недвижимости во время коронакризиса. Рост инфляции, ЦБ РФ сам признался, что ожидает рост инфляции до середины 2021 года и, конечно, периодические обвалы рубля.
Сейчас рубль остаётся заложником геополитических рисков, связанных с отравлением Навального и протестами в Белоруссии. Потенциально это грозит Москве новыми санкциями, отмечает Иван Капустянский. Инвесторы понимают это и не торопятся покупать российские активы. Кроме того, спрос на ОФЗ со стоны иностранных инвесторов резко упал из-за снижения доходности. Рубль на этом фоне может продолжить снижение.
Но бросать все и бежать скупать на все недвижимость точно не стоит, советует Капустянский. Во-первых, на рынке абсолютно всегда можно найти выгодные предложения. Это вопрос времени и поиска таких вариантов. Во-вторых, есть ряд других инвестиционных продуктов, у которых доходность более предпочтительная, но риски аналогичные, например, фонды недвижимости в США, REIT. Также можно найти закрытые ПИФы недвижимости в России. Доходность по ним может быть сравнима или выше с той доходность, что даёт собственна квартира, но затраты на обслуживание по времени будут меньше